Trump Towers, Solace ou Port Corporate são alguns dos projetos de edifícios corporativos anunciados na região do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, no último semestre do ano passado. Por enquanto, o porto é um emaranhado de obras e mais de uma dezena de projetos de construção, a maioria edifícios comerciais. Mas a Odebrecht Realizações Imobiliárias decidiu testar o mercado na nova região, com o primeiro edifício construído dentro das especificações de toda a operação consorciada urbana. A expectativa do mercado é saber qual o valor do metro quadrado na região.
No dia 23, a OR lança o Porto Atlântico, um empreendimento de sete torres estimado em R$ 1,7 bilhão de Valor Geral de Vendas (VGV). Localizado bem no meio da região, na saída do Santo Cristo, a construção será dividia em duas fases. A primeira com quatro torres, uma será corporativa de 28 mil metros quadrados, um edifício comercial com 330 salas e dois hotéis da rede Accor: um Novotel e um Ibis. A obra deve ficar pronta no primeiro semestre de 2016. A segunda fase abrange três torres corporativas, uma delas com heliporto, num total de 66 mil metros quadrados.
Daniel Vilard, diretor-superintendente da construtora conta que, no Centro do Rio, apenas 30% dos prédios oferecem qualidade considerada boa, com condições de instalações para TI, pé direito alto ou vagas de estacionamento. "Há empresas imobilizadas em três, quatro, às vezes até cinco diferentes endereços." Por isso, explica, o primeiro foco para a região portuária é o corporativo. A vacância neste segmento no Rio é uma das menores do país: 2,8%.
Vilard não informa o preço do metro quadrado, mas já há quem aposte nos preços de partida. "Hoje, no Centro, em um triple A, o aluguel é cotado entre R$ 140 a R$ 180 o metro quadrado. Na Barra da Tijuca custa entre R$ 100 e R$ 130", diz Alberto Robalinho, diretor da CBRE no Rio. "Como a Barra é mais distante, o preço de mercado, naturalmente é menor", explica.
Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer, lembra do lançamento do Ventura, na avenida República do Chile, instalado na região próxima às sedes da Petrobras e do BNDES mas não tão nobre. A primeira torre do triple A foi entregue m 2008. "Quando o Ventura começou a ser construído, diziam que não havia demanda. Éramos chamados de loucos", diz. "Hoje, depois da segunda torre, é exemplo de sucesso", afirma Cherman. Atualmente, os aluguéis no Ventura variam entre R$ 170 e R$ 180 o metro quadrado. "Imagino que uma empresa que paga caro num escritório antigo no Centro, sem instalações adequadas, possa gastar o mesmo para instalar-se numa área nova, com grandes lajes e espaços mais modernos."
A Tishman, também, possui dois empreendimentos na região. O primeiro deles a cerca de 500 metros da região em reformas. Cherman acredita que o projeto será um sucesso. Localizado no início da Avenida Brasil, o Port Coporate também está prestes a ser lançado. O investimento será R$ 250 milhões numa torre de 22 andares sendo 18 de escritórios, com 32 mil metros quadrados disponíveis para locação e 560 vagas de estacionamento. Cherman prevê um aluguel cerca de 30% menor do que o Ventura. "Não estamos na região diretamente beneficiada, mas muito próximos dela. Acreditamos que será bastante atrativo devido ao custo menor."
A diferença se dá em função da não obrigação em adquirir os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Como o Port Corporate está fora da região reformada, não é necessário comprar os títulos, nas mãos hoje do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, administrado pela Caixa Econômica.
O segundo projeto será construído numa região mais central do Porto da Marítima. Num terreno conhecido como Pátio da Marítima, em frente à Cidade do Samba, será erguido outro triple A com 2 torres de 60 mil metros quadrados cada. Lá foi necessária a aquisição de Cepacs. "Apostamos no Rio, porque vem crescendo mais que a média nacional", diz. "O Porto começa com empreendimentos corporativos. Mas será, no futuro, um bairro completo, com residencial, shopping e serviços."
Para Christian Bettoni, gerente comercial da JTavares, corretora de imóveis para empreendimentos corporativos, até 2017 a demanda no Porto será crescente. "O petróleo é mesmo o carro-chefe dessa aceleração. Há muitas empresas do setor divididas pelo Centro, que precisam de grandes escritórios para se unir".
Bettoni acrescenta que há poucas ofertas de terrenos para as construtoras, o que também valoriza os imóveis construídos. Para se ter ideia dos preços, a JTavares está vendendo um galpão na avenida Pedro Alvares, de 2.400 metros, por R$ 8 milhões. "Quando o Porto começar a precificar, ficará mais fácil para as transações serem fechadas", acredita o gerente.
